Publicystyka związkowa

Nabywanie prawa do działki w czasach pandemii i nie tylko - 15.04.2021

Do nabycia prawa do działki dochodzi najczęściej poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej przez zarząd ROD z nowym działkowcem lub na skutek zawarcia umowy przeniesienia prawa do działki przez dotychczasowego działkowca z osobą zainteresowaną i po zatwierdzeniu tej umowy przez zarząd ROD.

Umowa dzierżawy działkowej zawierana jest w formie pisemnej pomiędzy zarządem ROD a osobą zainteresowaną dzierżawą działki. Zawarcie takiej umowy jest możliwe przede wszystkim w sytuacji, gdy zarząd ROD dysponuje wolną działką, co do której istnieje pewność, że nie posiada użytkownika.

W drugim przypadku zawarcie umowy przeniesienia prawa do działki następuje w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przez dotychczasowego działkowca i potencjalnego nabywcę prawa do działki. Umowa ta podlega zatwierdzeniu przez zarząd ROD, który powinien otrzymać jej egzemplarz wraz z wnioskiem o zatwierdzenie przeniesienia. Istotne jest tutaj to, że brak zatwierdzenia umowy przez zarząd ROD powoduje, iż umowa nie może być wykonana i na jej podstawie nie dochodzi do przejścia prawa do działki na nowego działkowca. Wówczas istnieje możliwość zaskarżenia odmowy zarządu przez zainteresowane strony do sądu, którego rozstrzygnięcie przesądza o ostatecznym przyznaniu bądź nie prawa do działki na rzecz nabywcy.

Informacji o wolnych działkach lub działkowcach poszukujących zainteresowanych do przejęcia przysługującego im prawa dzierżawy działkowej, osoby zainteresowane powinny poszukiwać w samych ROD tj. poprzez śledzenie tablic ogłoszeniowych lub poprzez kontakt z zarządem ROD. Coraz częściej również informacje te zamieszczane są na stronach internetowych ROD lub Okręgów. Dodatkowo ogłoszenia dotyczące zbywania praw do działek w ROD ukazują się w prasie oraz coraz częściej w internetowych portalach ogłoszeniowych. Zarządy ROD coraz częściej prowadzą również listy osób zainteresowanych nabyciem prawa do działki, w przypadku zwolnienia się działki.

Własność działkowca

Zgodnie z treścią art. 42 ust. 1 Ustawy o ROD działkowcowi w przypadku wygaśnięcia prawa do działki przysługuje wynagrodzenie za pozostawione na działce nasadzenia i obiekty, które zgodnie z art. 30 ww. Ustawy stanowią jego własność.

Jednakże kluczową sprawą jest tu dokładne przeczytanie i zrozumienie treści przepisu art. 42 ust. 1 (zdanie drugie) Ustawy, który stanowi, że działkowcowi nie przysługuje wynagrodzenie za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem.

Co to oznacza w praktyce?

W skrócie można stwierdzić, że dzięki takim regulacjom ustawy działkowiec, dobrze gospodarujący i inwestujący w wyposażenie działki ma prawo do uzyskania odpowiedniego (wyższego) wynagrodzenia za swoją własność. Innymi słowy im lepiej zagospodarowana i wyposażona jest działka tym wynagrodzenie otrzymywane przez działkowca powinno być wyższe. Natomiast osoba posiadająca na swojej działce np. altanę ponadnormatywną lub inne niezgodne z prawem przedmioty, wynagrodzenia nie otrzyma w ogóle, a dodatkowo powinna ponieść koszty ich dostosowania do wymogów prawnych.

Kwoty wskazywane w ogólnodostępnych ogłoszeniach o zamiarze zbycia prawa do działki w ROD, stanowią wskazane wyżej wynagrodzenie za własność działkowca pozostawioną na działce po zbyciu przysługującego prawa. Sprawę tą w zasadzie regulują prawa rynku, gdzie przy wysokim popycie i niskiej podaży zawsze towarzyszy wzrost cen.

Obecnie w związku z zwiększonym zapotrzebowaniem na działki kwoty za działki coraz częściej są bardzo wysokie. Chociaż w przypadku umów zawieranych bez udziału organów PZD, organy te nie mają kompetencji do ich podważania, to przy znacznych sumach wynagrodzeń, zarządy ROD przed zatwierdzeniem umowy przeniesienia prawa do działki, powinny podejmować działania w celu weryfikacji prawidłowości zagospodarowania działki i w wypadku wątpliwości odmawiać zatwierdzenia umowy przeniesienia prawa do działki, a następnie podejmować działania dotyczące wyegzekwowania przestrzegania prawa od danego działkowca. Praktyka pokazuje bowiem, że najwyższe ceny najczęściej osiągają działki zagospodarowane niezgodnie z prawem. Wówczas dotychczasowy „właściciel” osiąga nienależny zysk, a z problemem zostaje nabywca oraz organy ROD.

Sytuacja wygląda analogicznie w sytuacji likwidacji ogrodu lub jego części w związku ze zwrotem wywłaszczonej nieruchomości, gdzie zgodnie z treścią art. 26 ust. 2 ustawy o ROD uprawnienie do odszkodowania za obiekty, nasadzenia i urządzenia wykonane niezgodnie z prawem działkowcowi, którego działka ulega likwidacji również nie przysługuje.

Nowi działkowcy

Należy wskazać, że zadaniem zarządów ROD jest również dbanie o stan zagospodarowania ROD, a więc również tego, żeby wszystkie działki w ROD posiadały dzierżawców, którzy będą z nich aktywnie korzystać.

Wobec czego szczególnie w stosunku do działek, z których od lat nikt nie korzysta lub które wyglądają na opuszczone lub są skrajnie zaniedbane zarządy ROD powinny podjąć działania poprzez upominanie działkowców o obowiązkach wynikających z Regulaminu ROD pod rygorem wypowiadania umów dzierżawy działkowej. Następnie w sytuacjach, gdzie wystosowywane upomnienia nie przyniosą pożądanych skutków, należy wypowiadać umowy dzierżawy działkowe osobom, które nie zamierzają z nich korzystać. Wówczas po dokonaniu rozliczenia z dotychczasowym działkowcem, zarząd jest uprawniony do zawarcia nowej umowy dzierżawy działkowej.

Należy wskazać, że przetrzymywanie działek, przez osoby które nie chcą lub nie mogą z nich korzystać przy ciągle rosnącym zapotrzebowaniem na nowe działki (zwłaszcza w miastach) jest niezgodne z celami ROD wyrażonymi w art. 3 Ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, które nie mogą być realizowane przez osoby posiadające status działkowca oraz nieużytkowane działki.

 

MJ

Powrót