Bieżące wydarzenia

Działkowe samowole trudniejsze do legalizacji? - 29.05.2024

W mediach społecznościowych co pewien czas pojawiają się przykłady inwencji działkowiczów wznoszących nietypowe domki. Niestety, dość często owe domki (zwane formalnie altanami) nie spełniają wymogów określonych przez przepisy.

Można znaleźć ogłoszenia dotyczące zbycia prawa dzierżawy działkowej oraz własności domków liczących sobie nawet 100 mkw. - 120 mkw. Jak podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, osoby zainteresowane takimi budynkami powinny wiedzieć, że w przypadku rodzinnych ogrodów działkowych nie obowiązuje prosta ścieżka legalizacji samowoli budowlanych. Co ciekawe, jest to zasada, o której wprowadzenie zabiegali przedstawiciele Polskiego Związku Działkowców.

PZD przeforsował brak łatwej legalizacji samowoli

Niektóre osoby zainteresowane bliżej prawem budowlanym mogą jeszcze pamiętać sytuację z początku 2020 roku, kiedy Sejm ostatecznie przyjął ułatwione zasady legalizacji samowoli budowlanych. Nieco wcześniej, na wniosek Polskiego Związku Działkowców (PZD) oraz regionalnych struktur tej organizacji, w Senacie przyjęto poprawkę wyłączającą stosowanie uproszczonej procedury legalizacji ponad dwudziestoletnich samowoli budowlanych w przypadku ogrodów działkowych. Wspomnianą poprawkę następnie zaakceptował również Sejm, co przypieczętowało zmianę oczekiwaną przez PZD.

Skąd ta determinacja środowiska działkowiczów, a przynajmniej jego kierowniczej części? Krajowy Zarząd Polskiego Związku Działkowców w swoim komunikacie z 14 lutego 2020 r. przekonywał, że wynegocjowano zmianę, która „zabezpiecza polskie ogrody przed degrengoladą związaną z legalizacją samowoli budowlanych, będących zmorą dla respektujących prawo działkowców. W efekcie uchroniono szereg ogrodów przed zamianą w zwykłe slumsy”.

Przepisy ustawy o ROD nie pozostawiają wątpliwości

O legalizacyjnym wyjątku, który jest być może obcy dla wielu działkowiczów, mówi nam artykuł 13b ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 poz. 40). Ten przepis obowiązujący od 19 września 2020 roku wskazuje, że uproszczone postępowanie legalizacyjne (patrz: art. 49f ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane) nie ma zastosowania do tych obiektów budowlanych, czyli budynków, budowli oraz obiektów małej architektury (wraz z niezbędnymi instalacjami), które zostały usytuowane na terenie działek ROD. W praktyce chodzi głównie o domki działkowe, których nie może objąć łatwa procedura legalizacji minimum dwudziestoletnich samowoli budowlanych.

Uwaga: maksymalny metraż altan ulegał zmianom

Mówiąc o samowolach na terenie ROD, mamy zazwyczaj na myśli domki (altany) zbudowane wbrew przepisom budowlanym oraz przepisom regulującym zasady działania ogrodów działkowych. Pamiętajmy, że znaczenie mają limity metrażowe i wysokościowe obowiązujące w chwili podjęcia prac budowlanych. Obecnie przepisy określają limit powierzchni zabudowy domku jako 35 mkw. (bez wliczenia tarasu, werandy lub ganku jeśli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 mkw.). Natomiast aktualne ograniczenie wysokości altany to 5 metrów przy dachach stromych i 4 metry w przypadku dachów płaskich. W przeszłości ograniczenia wymiarów altan wynikające również z regulaminów ROD były następujące:

maksymalna powierzchnia 12 mkw. - od 1 lipca 1965 r. do 13 grudnia 1977 r.

powierzchnia zabudowy do 20 mkw. przy wysokości najwyżej 3 metry - od 14 grudnia 1977 r. do 31 grudnia 1981 r.

powierzchnia zabudowy do 20 mkw. (w ogrodach na terenie miast) lub do 35 mkw. (w pozostałych ogrodach) i maksymalna wysokość 4 metry - od 1 stycznia 1982 r. do 31 grudnia 1986 r.

maksymalna powierzchnia zabudowy 25 mkw. (ogrody miejskie) lub 35 mkw. (pozostałe ogrody) przy wysokości do 4 metrów lub do 5 metrów (limit 5 m dla dachu dwuspadowego z płaszczyznami stykającymi się pod kątem ostrym) - od 1 stycznia 1987 r. do 31 grudnia 1994 r.

powierzchnia zabudowy do 25 mkw. (ogrody z miast) lub do 35 mkw. (pozostałe ogrody) i maksymalna wysokość 4 metry (dach płaski) lub 5 metrów (dach stromy) - od 1 stycznia 1995 r. do 28 lutego 2014 r.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 28 sierpnia 2018 r. (II SA/Bd 654/18) wskazuje, że ocena altany jako samowoli budowlanej musi uwzględniać przepisy z daty jej wykonania - zwłaszcza powszechnie obowiązujące przepisy prawa budowlanego. Brak możliwości określenia tej daty, zgodnie z wyrokiem bydgoskiego WSA wyklucza stwierdzenie, czy domek na działce jest samowolą. Mimo tego, osoby zainteresowane nabyciem prawa dzierżawy wraz z ponadnormatywnym domkiem powinny zachować ostrożność. Analizowany wyrok potwierdza bowiem, że organy nadzoru budowlanego mogą kwestionować możliwość legalizacji altan przekraczających obecne limity powierzchni i wysokości (również poza uproszczoną procedurą legalizacyjną).

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

źródło: kb.pl

Powrót