Rodzina
Zdrowie
Ekologia
Edukacja
Wypoczynek

Bieżące wydarzenia

Opinia Okręgu Świętokrzyskiego PZD w Kielcach w przedmiocie projektu ustawy o inwestycjach mieszkaniowych i towarzyszących - 29.03.2018

 

    O P I N I A   

dotycząca

 

Projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

 

Przedmiotem niniejszej opinii jest projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, mający na celu przyspieszenie przygotowania i realizacji tychże inwestycji oraz uproszczenie i usprawnienie związanych z nimi procedur administracyjnych w kontekście obowiązującej ustawy o ROD z dnia 13 grudnia 2013r., a zwłaszcza ewentualnych zagrożeń, jakie dla działkowców, rodzinnych ogrodów działkowych i Polskiego Związku Działkowców mógłby nieść proces inwestycyjny realizowany na podstawie projektowanych przepisów.

Należy rozpocząć od generalnego wniosku, że projekt wydaje się niespójny i chaotyczny, dający zbyt wielkie pole dla różnych interpretacji poszczególnych jego przepisów. Tym samym wprowadzone przez niego uregulowania nie gwarantują faktycznej ochrony ewentualnym stronom jego postępowania, ale także i podmiotom, które nie posiadają tego przymiotu, a są żywo zainteresowane przebiegiem inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej. To z kolei wywołuje uzasadnioną, wynikającą z wcześniejszych doświadczeń obawę, że przepisy projektu mogą zostać wykorzystane celem przejęcia gruntów rodzinnych ogrodów działkowych, zwłaszcza tych położonych w większych miastach, pod inwestycje mieszkaniowe prowadzone w ramach tegoż projektu.

Przede wszystkim w art. 20 ust. 1 projekt wyłącza stosowanie w przypadku inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co wydaje się być główną jego wadą. Zaburzyć to bowiem może wieloletnią i konsekwentną politykę przestrzenną danego samorządu oraz skutecznie zdestabilizować obowiązujący ład planistyczny. Może też stanowić punkt wyjścia do wielu nadużyć przy prowadzeniu inwestycji.

Widać to już przy okazji wszczynania postępowania o wyrażenie zgody na realizację inwestycji przez inwestora. Otóż może on wystąpić z wnioskiem do właściwej miejscowo rady gminy o zgodę na realizację inwestycji nawet wówczas, gdy jest ona niezgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada gminy ma 60 dni na wyrażenie w formie uchwały ewentualnej zgody. W art. 6 ust. 5 przewidziany jest co prawda 21-dniowy termin konsultacji społecznych w sprawie wniosku, uniemożliwia on jednak w rzeczywistości rzetelne i kompleksowe przeprowadzenie dyskusji i wypowiedzenie się w tej ważnej sprawie społeczności lokalnej. Tym bardziej, że informacja o konsultacjach zamieszczana będzie jedynie w biuletynie BIP, co faktycznie jeszcze bardziej skróci ten termin, wymagać bowiem musiałoby codziennego monitorowania obwieszczeń.

Jeszcze dalej idące ograniczenia wprowadza projektowany art. 7 ust. 1, który mówi o wniosku na realizację inwestycji mieszkaniowej na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wówczas decyzję w tej sprawie, i to bez zasięgania jakichkolwiek opinii czy przeprowadzania konsultacji społecznych, podejmuje jednoosobowo wójt, burmistrz bądź prezydent miasta. Oddawanie tak ważnych z punktu widzenia całej gminy i jej mieszkańców decyzji w gestię jednego człowieka wydaje się zbyt daleko idącym uproszczeniem, mogącym nieść za sobą poważne, negatywne konsekwencje. W tym miejscu warto odnieść się do terenów rodzinnych ogrodów działkowych, które funkcjonują na terenach, dla których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, bądź jego funkcjonowanie jest z nim sprzeczne. Takie ROD stanowią bowiem ok. 60% wszystkich ogrodów w Polsce, problem więc dotyka ogromnej liczby działkowych rodzin. Wszystkie powyższe tereny w kontekście art. 7 ust. 1 projektu byłyby bowiem zagrożone potencjalną likwidacją na cele mieszkaniowe.

W tym miejscu pochylić się należy nad kwestią stron postępowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej. Stronami tymi w myśl projektu są: inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści oraz osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości i podmioty, których interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie.

W przypadku własności terenu bądź posiadania go w użytkowaniu wieczystym albo użytkowaniu zwykłym nie będzie więc problemu z uzyskaniem przymiotu strony w tymże postępowaniu. Problem pojawia się jednak w przypadku ROD

o nieuregulowanym stanie prawnym. PZD zostanie wówczas niestety z wysoką dozą prawdopodobieństwa pominięty przy ustalaniu stron postępowania. Z dotychczasowej praktyki administracyjnej i sądowej wynika bowiem, że definicja interesu czy obowiązku prawnego, na który można by się w takich przypadkach powołać, rozumiana jest wąsko – jako interes który musi wynikać wprost z konkretnego przepisu prawa materialnego – i jako taka nie konsumuje ona ROD o nieuregulowanym stanie prawnym. Warto też dodać, że istnieje ryzyko pominięcia PZD w niektórych przypadkach procesu inwestycyjnego, nawet jeśli Związek posiada tytuł prawny do ROD w postaci ograniczonego prawa rzeczowego. Wynika to z faktu, iż niektóre organy ustalają krąg stron postępowania przede wszystkim w oparciu o wpisy w Księgach Wieczystych. Należy więc pamiętać o każdorazowym pozyskiwaniu wpisu prawa do Księgi Wieczystej.

Z ustaleniem stron postępowania ściśle związane jest też zagadnienie informowania ich o wszczęciu i dalszych etapach tegoż postępowania. Zgodnie z art. 17 ust. 2 projektu jedynie inwestor, właściciel nieruchomości oraz jej użytkownik wieczysty informowani są o wszczęciu postępowania o wydanie decyzji o lokalizacji w sposób bezpośredni. Pozostałe strony informowane są natomiast poprzez obwieszczenie w urzędzie wojewódzkim, urzędzie danej gminy, biuletynie BIP i lokalnej prasie. Oznacza to, że szczególną czujność organy PZD winny zachować

w stosunku do Ogrodów, do których stowarzyszenie posiada prawo użytkowania zwykłego oraz tych o nieuregulowanym stanie prawnym. O wszczęciu postępowania nie zostanie bowiem organ PZD poinformowany bezpośrednio, a wyłącznie w formie w/w obwieszczenia.

Sytuacja staje się jeszcze bardziej złożona w odniesieniu do rodzinnych ogrodów działkowych o nieuregulowanym stanie prawnym. Zagadnienie rozpatrywać należy zarówno w kontekście całkowitego wykluczenia od udziału w toczącym się postępowaniu, ale i kwestii ustalenia odszkodowań za znajdujący się na terenie przeznaczonym pod inwestycję mieszkaniową majątek. Zaistnieć bowiem może sytuacja, w której zakwestionowane zostaną prawa działkowców i PZD do ich uzyskania. Dochodzić ich można by było jedynie na gruncie postępowania cywilnego, które jednak ze swej istoty i dotychczasowej praktyki – jest bardzo czasochłonne, kosztowne i trudne.

Należy podkreślić, że oprócz podstawowego procesu inwestycyjnego, towarzyszą mu też inne działania, wskazane głównie w rozdziale 5 projektu ustawy. Rozumiane są one jako zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów niezbędnych do korzystania z inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących i dotyczą nie tylko samej nieruchomości, na której inwestycja będzie realizowana, ale mogą też dotyczyć nieruchomości sąsiednich. Wykładania art. 32 projektu wskazuje na to, że owe inne działania przeprowadzone zostaną bez względu na jakiekolwiek inne okoliczności, nawet takie jak zgoda właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości. To z kolei rodzić może uzasadnione wątpliwości co do zgodności powyższych przepisów choćby z Konstytucją RP. Mamy tu bowiem do czynienia z sytuacją, gdy czyjeś prawo własności podlega ograniczeniom z uwagi na cel komercyjny, jakim jest inwestycja mieszkaniowa. Jest to niedopuszczalne w świetle obowiązującego w naszym kraju porządku prawnego.

 Może zatem powstać sytuacja, że stowarzyszenie ogrodowe prowadzące dany ROD stanie przed koniecznością swoistej milczącej akceptacji przeprowadzenia takich prac na terenie Ogrodu. Warto dodać, że art. 32 w dalszej części gwarantuje odpowiedzialność odszkodowawczą inwestora i obowiązek przywrócenia terenu do stanu poprzedniego. Przepis ten nie gwarantuje jednak rzeczywistej realizacji obowiązków odszkodowawczych w odniesieniu do ROD, co do którego stowarzyszenie nie może się wykazać skutecznym tytułem prawnym.

 Warto również podkreślić, że cały projekt jest niekonsekwentny jeśli chodzi o określenie kręgu podmiotów, których jego przepisy dotyczą. Ich katalog podlega bowiem mieszaniu i zmianom na poszczególnych etapach procesu inwestycyjnego, co powoduje nieklarowność przepisów i w praktyce – destabilizację porządku prawnego. W całej ustawie znajduje się szeroki katalog: właścicieli, użytkowników wieczystych, osób, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe oraz osób mających interes lub obowiązek prawny w każdej możliwej konfiguracji w zależności od etapu postępowania i zakwalifikowania ich do określonej grupy, której przysługują konkretne uprawnienia czy obostrzenia. 

 Jednym z głównych założeń autorów projektu, jak wynika z jego uzasadnienia i analizy, było maksymalne ułatwienie i przyspieszenie całego procesu inwestycyjnego w zakresie inwestycji mieszkaniowych. Ma to swoje odniesienie przede wszystkim w określonej w art. 38 ust. 1 natychmiastowej wykonalności decyzji oraz radykalnie skróconych terminach administracyjnych obowiązujących w postępowaniu, szczególnie na etapie sądowym (art. 38 i 39 projektu). Tak stanowcze uproszczenie i skrócenie wszelkich procedur w powiązaniu z przedstawioną w niniejszej opinii argumentacją czyni sporą część ROD (zwłaszcza te o nieuregulowanym stanie prawnym) w gruncie rzeczy bezradnymi wobec toczącego się procesu inwestycyjnego. Warto również podkreślić, że na gruncie ukształtowanego w naszym kraju porządku administracyjno – prawnego walor natychmiastowej wykonalności stanowi jedynie wyjątek od reguły i nadawany może być tylko w wyjątkowych, uzasadnionych przypadkach.

 

Polski Związek Działkowców

Okręg Świętokrzyski w Kielcach

Powrót

Copyright © 2019 Polski Związek Działkowców All rights reserved.

made by Esencja Studio